Fundamentos
O que é Registro de Incorporação e por que ele vem antes das vendas?
Entenda a função do Registro de Incorporação, quando ele é necessário e como protege incorporador, compradores e empreendimento.
O que o registro comprova
Antes de oferecer futuras unidades ao mercado, é necessário demonstrar que o empreendimento possui uma base documental coerente. O registro não é apenas um protocolo: ele resulta da análise, pelo Registro de Imóveis competente, do memorial e dos documentos aplicáveis ao caso.
A Lei nº 4.591/1964 estabelece que o incorporador somente poderá alienar ou onerar as frações ideais correspondentes às futuras unidades após o registro do memorial de incorporação. Por isso, planejamento comercial e planejamento documental precisam caminhar juntos.
Quais informações são conectadas
- titularidade, matrícula e histórico do terreno
- projeto aprovado e características da construção
- áreas privativas, comuns, totais e frações ideais
- identificação e discriminação das unidades
- orçamento, custo global e critérios técnicos aplicáveis
- minutas, declarações e informações do incorporador
Registro de incorporação não é aprovação de projeto
A aprovação municipal verifica o projeto segundo as regras urbanísticas e edilícias locais. O registro de incorporação é realizado no Registro de Imóveis e examina o conjunto documental exigido para a incorporação. Uma etapa não substitui a outra.
Também não se confunde com a posterior averbação da construção ou com a instituição definitiva do condomínio. Cada ato possui finalidade e momento próprios.
Por que preparar cedo
A documentação utiliza dados produzidos por arquitetura, engenharia, área jurídica, contabilidade e gestão do empreendimento. Se essas frentes forem tratadas isoladamente, divergências costumam aparecer apenas perto do protocolo.
Começar a compatibilização com antecedência permite identificar diferenças de nomenclatura, áreas, vagas, matrículas e destinações quando ainda há espaço para corrigir a origem da informação.
Próximo passo
O ponto de partida é avaliar a matrícula, o projeto aprovado ou em aprovação, o modelo do empreendimento e a documentação disponível. A partir disso, cria-se uma matriz de pendências, responsáveis e dependências. A lista final deve considerar a legislação vigente, as normas da corregedoria competente e a qualificação do cartório.