Documentação
Quais documentos são exigidos para o Registro de Incorporação?
Conheça os principais grupos de documentos do memorial de incorporação e como organizar o dossiê antes do protocolo.
A base legal da documentação
O art. 32 da Lei nº 4.591/1964 relaciona os componentes do memorial de incorporação. A aplicação prática também considera a Lei de Registros Públicos, o Código Civil, normas estaduais e particularidades do título e do empreendimento.
Por isso, um checklist genérico é útil para planejar, mas não substitui a conferência da matrícula e das exigências da serventia competente.
1. Terreno e titularidade
- matrícula atualizada do imóvel
- título de propriedade ou instrumento admitido em lei
- histórico dos títulos pelo período legal aplicável
- informações sobre ônus, indisponibilidades, ações e restrições
- consentimentos e poderes de representação, quando necessários
2. Incorporador e proprietários
- atos constitutivos e alterações da pessoa jurídica
- documentos e poderes dos representantes
- certidões fiscais, cíveis, criminais, trabalhistas e de protesto aplicáveis
- declarações exigidas pela legislação
- identificação precisa das partes em todos os instrumentos
3. Projeto e informações técnicas
- projeto de construção aprovado pela autoridade competente
- alvarás e documentos municipais aplicáveis
- cálculo e discriminação das áreas
- quadro de unidades, vagas e respectivas destinações
- memorial descritivo e especificações
- responsabilidade técnica dos profissionais
4. Quadros, custos e minutas
- quadros técnicos elaborados segundo a NBR 12.721 aplicável
- avaliação do custo global da obra
- discriminação das frações ideais
- minuta da futura convenção de condomínio
- minuta ou instrumento de instituição
- declarações sobre garagem, prazo de carência e regime da incorporação, quando aplicáveis
Como evitar um dossiê inconsistente
Crie uma fonte única para nomes de unidades, áreas, pavimentos, vagas e frações. Depois compare projeto, aprovação, quadros, memorial, minutas e material comercial. O documento mais recente nem sempre é o documento correto; toda revisão deve ser controlada.
Antes do protocolo, faça uma conferência formal de validade, assinaturas, reconhecimentos, certificações digitais, representação e formato aceito pelo cartório.